La formule exacte
La plus-value imposable n’est pas la différence entre ce que vous avez payé et ce que vous encaissez. C’est la différence entre un prix de vente diminué de certains frais et un prix d’acquisition majoré d’autres frais. Ces deux corrections travaillent dans votre sens, et beaucoup de vendeurs les oublient.
| Élément | Ce qu’on retient |
|---|---|
| Prix de vente | Le prix de l’acte, augmenté des charges et indemnités que l’acquéreur vous verse en plus, et diminué des frais que vous supportez : commission d’agence si elle est à votre charge, diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, indemnité d’éviction du locataire. Sur justificatifs, sans forfait possible. |
| Prix d’acquisition | Le prix payé, ou la valeur déclarée si le bien a été reçu par donation ou succession. Majoré des frais d’acquisition et des travaux. |
| Plus-value brute | La différence entre les deux. |
| Plus-value imposable | La plus-value brute diminuée de l’abattement pour durée de détention. Elle est différente pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. |
Les deux forfaits qui font baisser l’impôt
Ce sont les deux leviers les plus rentables du calcul, et les plus mal exploités, parce qu’ils ne demandent aucun justificatif.
Le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition
Si vous avez acheté le bien, vous pouvez majorer le prix d’achat de 7,5 %, sans rien prouver, au titre des frais de notaire et des droits d’enregistrement. Vous pouvez aussi retenir vos frais réels, mais ils dépassent rarement le forfait. Attention : ce forfait n’existe pas pour un bien reçu par donation ou par succession. Dans ce cas, seuls les frais réellement supportés comptent, y compris les droits de mutation que vous avez payés.
Le forfait de 15 % pour les travaux
Si vous vendez plus de cinq ans après l’achat, vous pouvez majorer le prix d’acquisition de 15 %, au titre des travaux, même si vous n’avez jamais tenu un pinceau. Ni facture, ni justificatif, ni preuve qu’il y a eu des travaux. C’est une faculté, pas une obligation : si vos travaux réels dépassent 15 %, retenez-les à leur montant, mais alors il faut des factures d’entreprise. Ce forfait ne s’applique qu’aux immeubles bâtis, jamais aux terrains à bâtir.
Un piège classique sur les travaux réels : seuls comptent la construction, la reconstruction, l’agrandissement et l’amélioration, réalisés par une entreprise. L’entretien et les réparations sont exclus, et les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent pas servir une seconde fois.
Les deux compteurs de la durée de détention
C’est le coeur du sujet. Deux abattements courent en parallèle, à des vitesses différentes : le premier efface l’impôt sur le revenu, le second les prélèvements sociaux. Les deux ne finissent pas en même temps.
| Durée de détention | Abattement, impôt sur le revenu | Abattement, prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun | Aucun |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Autrement dit : après 22 ans, vous ne payez plus l’impôt sur le revenu, mais vous payez encore 17,2 % de prélèvements sociaux sur une plus-value encore largement imposable. L’exonération totale n’arrive qu’à 30 ans. La durée se compte en périodes entières de douze mois, de date à date, pas en années civiles : vendre quinze jours trop tôt peut vous coûter une année d’abattement.
Les taux 2026
L’impôt sur le revenu est de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % au total sur la plus-value imposable. Ces taux sont forfaitaires : ils ne dépendent pas de votre tranche d’imposition.
Une précision qui compte cette année. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux sur les revenus du capital de 17,2 % à 18,6 %, mais elle a expressément maintenu le taux de 17,2 % pour une liste de revenus qui comprend les plus-values immobilières et les revenus fonciers. La plus-value immobilière reste donc taxée à 17,2 %. Les revenus de la location meublée, eux, sont bien passés à 18,6 % : c’est la confusion la plus fréquente sur le sujet en 2026.
La taxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire s’ajoute, de 2 % à 6 % selon le montant. Elle frappe la totalité de la plus-value, pas seulement la fraction au-delà du seuil, avec un mécanisme de lissage à l’entrée de chaque tranche pour éviter les effets de seuil brutaux.
| Plus-value imposable | Taxe |
|---|---|
| Jusqu’à 50 000 € | Aucune |
| De 50 001 à 100 000 € | 2 % (lissée jusqu’à 60 000 €) |
| De 100 001 à 150 000 € | 3 % (lissée jusqu’à 110 000 €) |
| De 150 001 à 200 000 € | 4 % (lissée jusqu’à 160 000 €) |
| De 200 001 à 250 000 € | 5 % (lissée jusqu’à 210 000 €) |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % (lissée jusqu’à 260 000 €) |
Le point décisif est ailleurs : le seuil de 50 000 € s’apprécie par vendeur, sur sa quote-part. Un couple marié qui vend un bien commun avec 90 000 € de plus-value ne paie rien, parce que chacun réalise 45 000 €. Le même bien vendu par une seule personne déclenche la taxe. Les terrains à bâtir en sont exclus.
Les cas où vous ne payez rien
- La résidence principale au jour de la vente, et ses dépendances vendues en même temps. C’est l’exonération reine, sans condition de durée.
- Une détention de plus de 30 ans, qui efface tout.
- Un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, seuil apprécié opération par opération, et par quote-part en cas d’indivision.
- La première vente d’un logement autre que la résidence principale, à condition de remployer le prix dans l’achat de votre habitation principale dans les vingt-quatre mois, et de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes.
- Les retraités et les personnes invalides aux revenus modestes, sous condition de revenu fiscal de référence et à condition de ne pas être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.
- La vente de l’ancien logement après une entrée en EHPAD ou en foyer, si elle intervient dans les deux ans suivant l’entrée, que le logement est resté inoccupé depuis, et sous les mêmes conditions de ressources.
- Les non-résidents, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette.
- La vente à un organisme de logement social, ou l’expropriation suivie d’un remploi.
Deux angles morts de l’exonération résidence principale
Le premier concerne le logement quitté avant la vente. On croit souvent perdre l’exonération en déménageant avant de vendre : c’est faux. Si vous avez occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, l’exonération reste acquise, à condition que la vente intervienne dans un délai normal, en principe un an dans un marché ordinaire, et que le bien n’ait été ni loué ni prêté entre-temps. Une seule location intercalaire, même brève, fait tomber l’exonération et rend toute la plus-value imposable.
Le second concerne le démembrement. Quand un logement est détenu en usufruit et nue-propriété, seul l’usufruitier qui occupe effectivement le logement bénéficie de l’exonération résidence principale. Le nu-propriétaire, lui, est imposé sur sa part. C’est une surprise fréquente dans les ventes consécutives à une donation avec réserve d’usufruit.
Qui déclare, et quand
Vous n’avez rien à calculer ni à payer vous-même : le notaire établit la déclaration 2048-IMM, liquide l’impôt et le verse au moment de la vente. Le prix vous est reversé net.
Il reste une trace l’année suivante sur votre déclaration de revenus : la plus-value imposable est reportée en case 3VZ, où elle sert uniquement au calcul du revenu fiscal de référence, sans être réimposée. Une plus-value totalement exonérée n’a en principe pas à être déclarée, à une exception près : l’exonération pour première cession avec remploi, qui se reporte en case 3VW.
Le piège des amortissements LMNP
Si vous avez loué en meublé non professionnel au régime réel, vous avez amorti le bien chaque année, ce qui a effacé une bonne partie de vos loyers imposables. Depuis les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, ces amortissements viennent en déduction du prix d’acquisition. Autrement dit, ils réapparaissent dans la plus-value au moment de la revente, et l’avantage se paie.
La règle vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025 : c’est la date de la vente qui commande, pas celle de l’investissement. Échappent à la réintégration les logements situés en résidence étudiante, en résidence services pour personnes âgées et dans les établissements médico-sociaux. Un meublé de tourisme classé, lui, n’est pas exclu.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
- Oublier le forfait de 15 % parce qu’on n’a pas fait de travaux. Il ne demande aucun justificatif : sur un bien acheté 200 000 €, il retire 30 000 € de la plus-value.
- Retenir des travaux réels inférieurs au forfait. Comparez toujours les deux avant de choisir : le forfait n’est pas réservé à ceux qui n’ont pas de factures.
- Vendre quelques semaines avant une date anniversaire. Chaque année entière de détention vaut 6 % d’abattement sur l’impôt sur le revenu.
- Croire que l’exonération arrive à 22 ans. Elle n’efface que l’impôt sur le revenu. Il reste huit ans de prélèvements sociaux à courir.
- Ignorer le seuil de 50 000 € par vendeur quand le bien est détenu en indivision ou en communauté : la taxe supplémentaire s’apprécie sur chaque quote-part.
- Ne pas anticiper les amortissements LMNP, qui peuvent transformer une plus-value modeste en plus-value massive.