Les délais de restitution
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois après la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai passe à deux mois maximum si l’état des lieux de sortie révèle des différences (dégradations, réparations à la charge du locataire). Le point de départ est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée.
La majoration de 10 % par mois de retard
Si le dépôt n’est pas rendu dans les délais, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. C’est automatique et prévu par la loi. Seule exception : cette majoration n’est pas due si le retard vient du fait que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse. Pensez donc à laisser vos coordonnées au départ.
Les retenues doivent être justifiées
Le propriétaire ne peut pas garder tout ou partie de la caution sans preuve. Il doit justifier chaque retenue par des documents : état des lieux de sortie comparé à l’entrée, devis ou factures de réparation, justificatifs de loyers ou charges impayés. En logement collectif, il peut conserver à titre provisoire une somme limitée (au plus 20 % du dépôt) jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété.
Le nouveau bail type depuis juillet 2026
Un décret du 6 juillet 2026 a mis à jour les contrats types de location (résidence principale, meublé, colocation). Il complète notamment la clause résolutoire et permet d’indiquer les numéros de téléphone du bailleur et du locataire, pour faciliter le contact en cas de difficulté. Un bail à jour et un état des lieux précis restent votre meilleure protection en cas de litige sur la caution.
Les recours, dans l’ordre
Commencez par une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en réclamant la somme due et en rappelant la majoration légale. Sans réponse, saisissez la commission départementale de conciliation : c’est gratuit et souvent efficace. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour obtenir la restitution et les pénalités. Une garantie de protection juridique peut prendre en charge ces démarches.