Qui a quels droits
La pleine propriété, c’est tout avoir : utiliser le bien, en percevoir les revenus et le vendre. Le démembrement sépare ces droits en deux : l’usufruitier peut utiliser le bien et en toucher les loyers, tandis que le nu-propriétaire détient le bien mais sans pouvoir en jouir. Vendre suppose alors l’accord des deux.
| Droit | Usufruit | Nue-propriété | Pleine propriété |
|---|---|---|---|
| Utiliser le bien | Oui | Non | Oui |
| Percevoir les loyers | Oui | Non | Oui |
| Vendre seul | Non | Non | Oui |
| Au décès de l’usufruitier | L’usufruit s’éteint | Récupère la pleine propriété, sans droits | - |
Le barème selon l’âge (article 669 du CGI)
La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier : plus il est jeune, plus l’usufruit vaut cher, et inversement pour la nue-propriété. Ce barème sert à calculer les droits lors d’une donation ou d’une succession.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Pourquoi c’est utile pour transmettre
Donner la nue-propriété d’un bien tout en gardant l’usufruit permet de transmettre à moindre coût : les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, plus faible. Et au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. C’est un levier classique de la transmission, à manier avec un notaire. Voir notre page donation en nue-propriété.